（财讯）探访城厢区中心村党委建设模式

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照片:万科中期业绩会议

在将总裁的职位交给朱九生之后，于亮很少错过万科的业绩发布会。“主席想给我们更多的锻炼。万科是一个商业合作伙伴机制，每个人都可以代表团队，每个人都有这个雄心。”在8月21日的中期业绩会议上，朱九生笑着说道。

万科实施业务合作伙伴机制与其六年前提出的支持城市服务提供商的战略密切相关。万科首席财务官孙嘉透露，经过多年的探索，万科的业务伙伴机制为公司找到新的业务增长点做出了很大贡献。

最典型的案例之一是租赁房，它已经从扩张业务升级为核心业务。2018年上半年，在房地产开发和物业服务之后，万科将出租房作为其核心业务。截至6月30日，万科的长期租赁公寓业务已覆盖30个主要城市，累计客房数超过16万间，累计开工率仅为25%。

最近，租赁市场上的舆论一直很激烈，“资本推高租金”的说法很猖獗。朱九生不可避免地会被问到相关的问题。万科为什么能迅速获得如此大规模的住房？为什么万科长期租赁公寓的开工率不高？

第三个核心业务

根据万科2018年半年度报告，上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%，实现上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%。此外，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别增长8.9%和9.9%。

值得注意的是，万科上半年的销售增长已经落后于行业平均水平。根据国家统计局的数据，今年1月至6月，中国商品房销售额为5.66万亿元，同比增长14.8%。

与房地产开发业务的缓慢增长相比，万科在新业务上的表现更加积极。上半年，万科将住宅租赁业务作为核心业务之一。

在去年的中期业绩发布会上，于亮首次将万科的业务划分为核心业务、优势业务、拓展业务、拓展业务和潜在业务五大类，而租房业务原本属于拓展业务。

当时，于亮认为冰雪度假和出租屋都属于拓展业务，是目前发展较好的业务类型，希望在未来行业中处于领先地位。

一年过去了，为什么住宅租赁业务能在众多业务中脱颖而出，成为万科继房地产开发和物业服务之后的第三大核心业务？万科从2014年开始规划长期租赁公寓市场。目前，它已形成三种类型的产品:青年公寓(“停车公寓”)、家庭公寓和服务式公寓，试图为不同阶段的客户提供长期租赁解决方案。

时代财经了解到，万科长期租赁公寓的规模正在迅速扩大。截至去年年底，万科已经收购了超过10万套长期租赁公寓。截至今年6月30日，累计获得客房数超过16万间，半年内客房数增长约60%。

除了房间数量，万科的长期租赁公寓进一步扩大了布局，从去年同期的21个城市扩展到今天的30个城市。运营时间超过6个月的项目平均入住率也从去年同期的87%上升到92%。

朱久生表示，从2012年的“城市配套服务提供商”到今年年初的“城乡建设与生活服务提供商”，万科以住宅租赁为核心业务，这是其战略自然延伸的结果。

面对如今颇具争议的问题，如“机构房东高价抢房”、“资本推高租金”，朱九生回应称“可能存在一些误解”。朱久生透露，为了考察机构业主对城市住宅租赁的干预程度，一般采用渗透指数，而我国机构业主的渗透率在渗透率最高的城市仅为5%，在普通城市不到2%，因此目前机构的干预是有限的。

就机构普及率为2%的深圳而言，“万科在深圳长期租赁公寓的月平均租金为1800元。”价格是如何确定的？就是重新认识、重新建设、重新理解空不断调整的需要。”朱九生说道。

“机构介入租赁市场确实是比较新的事情，会有各种不可预测的事情，会有缺点和遗憾。”

开工率低

在万科2017年年度业绩大会上，万科表示将在2018年收购超过10万套新出租屋。半年过去了，万科新收购了约6万套出租房。

在今天日益激烈的市场形势下，机构业主抢占市场，万科有三个渠道获得住房。“首先，政府推出了长期租赁公寓用地。万科在北京、佛山和深圳有6个这样的项目；第二，万科通过合作或租赁方式出租各机构历史上闲置的存量资产；第三，房屋分散在社会的个人手中。”

众所周知，长期出租公寓仍是一项“无利可图”的业务，前期会有大量资金投入，而万科作为上市公司的融资渠道，为其扩张提供支持。

今年以来，万科已经发行了5期超短期融资券，利率从3.25%到4.6%不等。4月，中国完成了9.71亿美元10年期固定利率债券的发行，利率为4.15%；7月，中国发行了30亿元人民币中期票据，利率为4.6%。

8月，万科还完成了首笔80亿元住房租赁专项公司债券的发行，规模为15亿元，票面利率为4.05%，为长期租赁公寓业务提供了专项资金支持。截至6月底，万科的净负债率为32.7%，空.的净负债率大幅上升

然而，与快速的规模扩张形成对比的是，万科已经积累了出租住宅房间的数量。数据显示，截至6月底，万科收购的16万多间客房中，只有约4万间已经开业，开业率仅为25%左右。

“上市和上市的时间差不是很好，这方面还会继续改善。”在朱九生看来，万科的集中公寓前期投入很大，在新买了6万套房子后，整栋楼都需要装修。从设计、改造、施工到消防验收的时间相对较长。如何在标准和效率之间形成平衡，可能是万科未来需要思考的问题。