（财讯）荔城区多举措促进教育城乡一体化发展

本篇文章2484字，读完约6分钟

房地产市场一般是在严格监管的背景下进行的。对于以我爱我家为代表的中介来说，虽然二手房经纪业务仍然是主要的收入来源，但随着中国租赁需求的上升，长期租赁公寓已经成为下一个资本角力的市场。

最近，胡景晖的辞职和对高租金的炮轰把我对家庭的爱推到了舆论的风口浪尖。

我爱我家(000560.sz)是a股市场的新成员。2017年，昆贝达以“蛇吞象”的形式收购了其84%的股份。2018年5月，昆贝达正式更名为“我爱我家”。那么，我爱我家的新a股表现如何？这起事件对公司有什么影响？《投资者新闻》的记者最近给该公司姓的负责人发了一封信，称在发布半年度报告期间不便回复。

性能与赌博压力

今年4月，昆达国际发布了2017年年报和2018年第一季度报告。2017年年报没有纳入《我爱我的家庭》的表现中，今年的第一份季度报告得到了真正的整合。根据季度数据，公司营业收入为25亿元，同比增长642%；净利润1.46亿元，同比增长905%。显然，今年第一季度公司业绩的飙升主要是由于我家的综合业绩。

据公开信息，我爱我家拥有“我爱我家”、“翔宇”、“叶巍顾问”、“汇金银行”等多个专业商业品牌，业务范围覆盖整个房地产产业链。其中，长期租赁公寓品牌“翔宇”所涉及的资产管理业务是我家及其母公司昆百达A近期的主要发展方向，这一领域也是此次胡景晖引发的舆论讨论的中心。

根据公司发布的《投资者关系活动记录表》中的数据，我的家族企业目前覆盖了中国16个大城市，如北京、上海、杭州，以及50多个海外国家和地区。2015年至2017年第一季度，新房业务收入分别为9亿元、17亿元和3亿元，资产管理业务收入分别为4.3亿元、7.8亿元和2.1亿元，经纪业务收入分别为34.3亿元、55.4亿元和13.8亿元。从数据来看，公司的经济业务处于主导地位，资产管理业务的比重越来越高。

至于公司的住宅资产管理业务，根据我家的公开信息，可以分为两种模式:分散式公寓管理(住宅)和整体式公寓管理(公园)。分散资产管理通过接受业主的委托处理房屋租赁事宜，包括委托房屋改造、实现房屋租赁的配套、定期收取和转移租金以及后期物业管理；整栋楼资产管理公司通过目标公司租赁整栋公寓，将其出租并在装修后收取租金，并向承租人提供物业管理服务。目前，管理规模分别为27万套和55万套，覆盖14个城市，业主更新率为75%。仅2017年，资产管理业务的持股数量就同比增长了60%

至于本次舆论关注的长期租赁公寓业务，戴德梁行发布的《长期租赁公寓市场发展研究》报告对当前的长期租赁公寓市场进行了描述。“作为住房租赁市场的重要组成部分，长期租赁公寓市场将迎来‘最佳时代’。”根据东方证券的研究报告，目前中国的租赁人口估计为1.9亿，租赁市场的规模已经超过1万亿元。

在2017年年报中，公司还强调“2018年，我们将完善公寓租赁的产品地图，继续更新新产品研发试点的迭代，提高服务和产品质量；同时，建立整个事业部，促进B方合作，推动项目落地和运营管理团队在各城市的建立。”由此可见，我们重视长期租赁公寓。

值得注意的是，我的家人在并购期间达成了一项业绩对赌协议，并承诺2017年、2018年和2019年累计实现的非净利润分别不低于5亿元、11亿元和18亿元。数据显示，2014年至2016年，我对家庭的爱的净利润分别为-6718万元、1.8亿元和3.2亿元。2017年，公司收入为81亿元，净利润为5.3亿元。

在中介行业竞争激烈的背景下，我家怎么能在两年内实现18亿元的净利润呢？根据财务报告数据，我爱我的家人，重视资产管理业务。公告显示，“我爱我的家人，将专注于发展资产管理业务。”我爱我家的三大业务:新房、二手房和资产管理，涵盖了几乎所有的房地产交易链。虽然二手房经纪业务仍是其主要收入来源，但随着国内租赁市场的兴起，资产管理业务将成为我爱我家未来重要的增长动力。”

然而，在租赁市场上，业绩对爱我家的策略有很大影响吗？为了确保业绩承诺的实现，加速囤积房屋追求高租金？

根据该公司此前对赌博表演的反应，“要达到赌博表演的目的并不是很难。”如果净利率达到6%左右，这个目标就可以实现。事实上，它已经有了这样的能力。事实上，该公司有许多业绩增长点，而且以前缺乏股东的支持和资源。此外，资产管理业务和租赁业务能够有效抵御市场波动。”

资产管理业务竞争激烈

我爱我家的资产管理业务(分散和集中的长期租赁公寓管理)从2005年开始，业务比例逐年增加。但是，长期租赁公寓前期投资较大，公寓运营周期相对较短，仍处于亏损初期。2017年第一季度，翔宇的净利率为-13.15%。至于这种盈利模式，我爱我家曾经说过:“资产管理的盈利模式不是赚取租金差价，而是利润主要来自免租期。如果你在免租期内出租你的房子，你可以在免租期的剩余时间里赚取租金。利润的核心是如何尽快把房子租出去，这是经营管理效率的问题。”

从行业的角度来看，另一家领先的连锁置业机构与我爱我家展开了激烈的竞争。

从利润比较来看，2014年，我爱我家处于亏损状态，而链家同期税后净利润为7444万元；2015年，我爱我家扭亏为盈，净利润为1.49亿元，而扩张后的连锁店净利润增长了近10倍，达到8.08亿元。

此外，除了房地产经纪人和我爱我家之间的竞争之外，新的房地产经纪人如雨后春笋般涌现，希望在新的住房市场和二手房经纪业务中占有一席之地。此外，2017年，尽管国家没有放松对新建住房市场的政策监管，但它意外地给开发商和中介机构提供了租房的新思路。主要中介机构都把重点放在租赁业务上。我爱我家，竞争压力会更大。

至于如何在长期租赁公寓领域获得更多的住房和核心竞争力，我爱我家曾经说过:“如果你谈论优势，首先，公司有从事这项业务的基因；其次，服务的所有方面都可以标准化和到位。此外，你进入城市的时间越长，公司对当地情况的了解就越深。根据实际交易数据，您可以更专业地提供服务和改进产品。”

截至2018年8月24日，我爱我家的股价为5.51元，市盈率为64倍。胡景晖辞职后，公司股价呈下降趋势。