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尽管商业银行的“撒谎和赚钱”时代已经过去，但其丰厚的利润仍支持它们在2018年继续在房地产市场“买入买入买入”。

据《证券日报》记者独家统计，目前披露的18份a股上市银行年报显示，截至去年底，相关上市银行的自有固定资产(包括房屋及建筑物、在建工程和房屋装修)原值接近9000亿元，净值超过6000亿元。

考虑到10多家银行尚未披露年报，根据2017年年报，这些上市银行的“与住房相关的固定资产”原值可能超过700亿元至1000亿元。也就是说，所有a股上市银行的“住房相关固定资产”原值接近1万亿元，而市场价值保守估计超过8万亿元。

上市银行继续“蹲守”

去年，新购金额超过150亿元

去年，中国许多房地产市场“冷清”，但这并不意味着没有本地“升温”数据。

《证券日报》记者注意到，2018年，利润目标数亿元、甚至1000亿元的商业银行仍在囤积现金流强劲的房屋，它们是自用的固定资产。

《证券日报》记者研究了已披露的18家a股上市银行的年报，注意到2018年大部分银行新增房屋建筑，总购买规模超过150亿元；只有两家银行的资产原值没有变化，一些银行还调入(或调出)投资性房地产。其中，一家国有银行仅新增资产超过54亿元；另一家国有大银行新增资产超过35亿元；五家银行增加了超过10亿元的资产。

除了新增加的房屋和建筑，大多数银行去年都有大量与住房相关的项目在建。根据一家股份制银行的2018年年报，去年在建的项目还包括6栋新的分行大楼。到年底，大部分在建项目已转为房屋和建筑物类固定资产。

另一家股份制银行也表示，其长期资产的预付款从2017年底的105亿元增加到108亿元，该基金“主要是集团为购买或建造办公楼而预付的资金”。

当然，并不是所有的银行都痴迷于“囤积房屋”，一些银行选择“进进出出”。

2018年，一家大型国有银行购买了35.32亿元的房屋和建筑物，出售(处置)了31.01亿元的同类资产。换句话说，虽然住房涉及的固定资产有所增加，但这更像是一种优化。

折旧率大约是30%

平均“建筑年龄”超过10年

如上所述，近1万亿元的上市银行住房相关固定资产原值与约7000亿元的账面净值存在较大差异，因为根据相关规定，银行绝大多数住房相关固定资产以成本为其初始价值，并按一定比例计提折旧，一般年折旧率在2%至7%之间，其中约4%的折旧率被更多银行接受。当然，也有一些银行将年折旧率的上限定得很宽，接近20%。如果按照上限折旧，上市银行的固定资产可能在五年内“消失”在账面上。

以一个国家的大规模行为为例。截至2018年底，本行建筑物原值为1511亿元，累计折旧609亿元。房屋建筑固定资产年折旧率定为1.94%-20%，累计折旧率接近40%。

需要注意的是，工农兵四大银行和中国建设银行的资产核算方法有些不同，因为他们在上市前经历了大规模的财务重组和注资，所以他们的一些固定资产是按照重组时的评估值进行核算的。例如，一些国有大型银行在2018年年报中也发表了类似的声明，称“固定资产最初是按照成本计量的，并考虑了预期废弃成本的影响。”本行股份制改造评估的固定资产，按照财政部确认的评估值入账。固定资产从预定可使用状态的次月起，在使用寿命内按平均寿命法折旧。”。然而，即使按照中国农业银行(香港股票01288)在晚些时候的上市时间来看，四大银行的固定资产评估记录也已经超过9年。

以一家股份制银行为例，截至2018年底，其建筑物成本或预计价值为219亿元，在建工程近13亿元，累计折旧52亿元。房屋建筑固定资产年折旧率定在3%左右，累计折旧率约为24%。考虑到近年来资产的不断增加和房价走势的影响，我行大部分资产显然是10年前配置的。

据记者统计，许多大中型上市银行的累计折旧率(最近一期的累计折旧/成本)约为30%，其中个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%。在老牌上市银行中，即使是低折旧率的上市银行，账面固定资产价值也比原值低20%；近年来，新上市城市商业银行的折旧率相对较低，但由于其规模较小，对行业平均水平的影响几乎可以忽略不计。

即使按30%以上的共同累计折旧率估算，相关资产的一般折旧年限也已超过10年。

保守的市场价格约为8万亿元

“实现”时间窗口打开

当然，即使是1万亿元的原值，也远非目前这些与住房相关的固定资产的全部价值。2016年，一些上市公司出售了两套学区的房子来保护他们的贝壳，在购买了一套房子12年后，他们赚了16倍的钱。

近年来，监管部门加强了对房地产市场的宏观调控，强调“住房不投机”的原则。然而，在过去的10年里，在经济快速发展、供求关系转变、通货膨胀等因素的共同影响下，房价几次上涨。因此，即使未来房价进入稳定期，甚至出现小幅波动，涉及住房的上市银行固定资产的公允价值也已经是原值的几倍。如果按10年增长10倍计算，其市场价值有可能达到10万亿元；即使保守估计，房地产市场的价格涨幅也可能超过8万亿元。

当然，对于上市银行来说，绝大多数购房都是为了自用，或者可以理解为“另类需求”。“我们银行买了房子自用，当时银行内部有很大争议。我没想到房价会在10年内上涨15倍以上。”一家上市银行的前董事长曾向包括《证券日报》在内的许多媒体承认，这位资深银行家个人拒绝投资房地产市场。据《证券日报》记者独家统计，2008年和2009年是上市银行购买固定资产增长速度最快的时期，这与国际金融危机相吻合，国内房价也在分阶段下降。

由于上市银行的固定资产具有自用和非投资的属性，公允价值计量方法只能在固定资产转换为投资性房地产时使用。2017年之前，上市银行追求规模效应和网络扩张，实现固定资产的可能性很低。近年来，上市银行选择了收缩人员和实体网点，同时对原有网点进行了智能化改造。实体店的数量和单店的规模预计将迎来“双下降”。换句话说，银行固定资产的改造和实现迎来了新的机遇。