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最近，财政部颁布了《土地增值税法(征求意见稿)》，征求公众意见。这意味着土地增值税将启动立法进程，从《土地增值税暂行条例》走向法律。那么，集体房产纳入税收范围会有什么影响？清算的调整将如何影响房企？

财政部有关负责人表示，为建立土地增值收益分配机制，将税收制度与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入税收范围，同时建议取消土地增值收益调节基金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

与《条例》相比，《征求意见稿》主要有以下变化:集体房产纳入征税范围；调整税收优惠政策，增加地方政府对普通住房和集体房产享受减税和免税的权力；明确纳税义务的发生时间和纳税申报期限，将清算环节从清算和清算合并为清算；收款管理模式改为后续管理。

“这些变化可能会对相关利益相关方(如房地产开发公司)的业务模式和税务合规要求产生影响。”普华永道(PricewaterhouseCoopers)中国企业税务服务有限公司合伙人朱宏向《证券日报》表示，例如，对于从事房地产开发的纳税人，《征求意见稿》不再区分“可清算”和“可清算”两种情况，而是将两种情况合并为“可清算”的六个条件。这就对企业的税收管理能力提出了更严格的要求，既避免了因延迟纳税申报而导致的滞纳金和罚款的风险，又考虑了清算后房地产转让的税收影响。

诸葛房产搜索数据研究中心研究员蒋郭俊告诉《证券日报》,征求意见稿对纳税申报和清算的强制性更强，比现行规定更严格、更规范，这将在一定程度上增加一些房企的财务压力，对抑制房企过度粗放发展和灰色空房管起到一定作用。虽然短期内会降低住宅企业的资金利用率，但从长远来看，更有利于住宅企业把握发展和经营的步伐，防范和控制资金风险。

“征求意见稿”将集合管理模式转变为后续管理。”普华永道(PricewaterhouseCoopers)中国企业税务服务有限公司合伙人王伟向《证券日报》表示，税务机关根据纳税人提供的信息进行清算审计的现行做法，已被调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算。征管模式的转变增加了房地产开发企业的税收风险。如果税务机关经监督检查认为有必要补缴土地增值税，企业将面临滞纳金和罚款的税收风险。因此，纳税人需要更加注重对相关政策和操作标准的把握、数据的准备、内部风险控制等。

值得注意的是，《征求意见稿》调整了税收优惠政策，增加了地方政府对普通住房和集体房产的减免税权限。

在中央税收优惠方面，目前的免税政策一直在继续:建造增值率低于20%的经济适用房；因国家建设需要依法征收和收回的房地产。在地方税收优惠方面:增值税率不超过20%的普通住房建设免税，并授权省政府根据当地实际情况决定减免；至于集体房地产，在房地产市场不发达、土地价格水平较低的地区，省政府有权减免土地增值税。

朱宏认为，《征求意见稿》下放了普通住房减免税的决定权，如果今后地方政府不免除，将会导致房地产开发企业税负增加。

此外，王伟表示，由于国家法律法规缺乏明确规定，地方税务机关之间在文件解释和征管上存在差异，给双方带来不确定性。我希望这一次，在土地增值税的立法环节上，我们能够对这个问题有一个更清晰的指引。