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□我们的记者东田

8月上半月，房地产行业信用债券发行规模达到261亿元，融资规模居高不下。为了应对未来可能出现的市场变化，大多数房企都加快了资金储备，筹集长期和短期、国内和海外、高成本和低成本的资金并不少见。

为大规模“掠夺”融资

据中原地产研究中心统计，截至8月20日，当月房地产行业发行的信用债券规模达到261亿元，处于2020年的高位。今年以来，房地产企业发行了811只公司债券，融资总额达6242亿元。

据《中国证券报》记者报道，包括金融街、徐汇、金科、光明地产和珠江实业在内的多家房地产企业近日发布了巨额融资计划。融资类型包括高级票据、中期票据、超短期融资票据、abs、公司债券等。

为了应对未来可能出现的市场变化，大多数房企都加快了资金储备。从融资目的来看，大多数房地产企业声称融资是为了偿还到期债务。“借旧换新”已经成为住宅企业融资的一个重要目的。此外，一些上市公司声称融资用于补充营运资本。

业内人士指出，一旦收紧融资，中小房企将比大型房企受到更大程度的影响。中小房企抵御风险的能力不足。在新规定的影响下，融资是有限的，他们可以选择转让全部或部分股权或土地资源。从长远来看，去杠杆化、减债和防范系统性金融风险是确保房地产金融市场稳定健康的重要保障。住宅企业迟早会面临这个不可避免的问题。

国内融资仍是主流

《中国证券报》记者发现，从近期上市房地产企业的融资行为来看，国内融资仍是融资的主流。从整体数据来看，住房企业普遍加大了融资力度。虽然海外融资有所收紧，但国内融资最近明显放开。许多公司最近发行的公司债券仅占中国证监会批准金额的一小部分。换句话说，许多公司批准了更多的未发行金额。

以滨江集团为例，公司于8月20日晚宣布，公司2020年向合格投资者公开发行公司债券(一期)的发行规模不超过6亿元(含6亿元)，该债券的最终票面利率将根据记账和备案结果在3.2%-4.7%的预设利率范围内确定。根据公告，8月9日，中国证监会批准该公司向合格投资者公开发行不超过27亿元人民币的公司债券。

从票面利率来看，近期上市房地产企业融资利率普遍偏低。在票面利率已经确定的上市公司中，许多公司的票面利率低于5%。8月19日，珠海法华集团有限公司宣布，将于2020年(二期)向专业投资者发行可再生公司债券，票面利率为4.22%。

虽然部分房企融资率达到7%，但与海外融资率相比仍处于较低水平。阳光城8月21日宣布，公司将于2020年(二期)向合格投资者发行规模不超过10亿元(含10亿元)的公司债券，目前的债券期限为4年，发行人可以选择调整票面利率，投资者可以选择在第二年年底回购。8月20日，公司和主承销商对合格投资者进行了线下票面利率查询，该债券的利率查询范围为6%-7.2%。根据对合格投资者的线下询价结果，经发行人与主承销商协商，最终确定该债券的票面利率为7%。

中原地产首席分析师张大伟认为，过去几个月海外资本市场的动荡基本上封闭了内地房地产企业海外融资的可能性，一些房地产企业非常重要的海外融资大幅减少，少数融资公司也面临融资利率偏高的风险。随着6月份海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的稳定，融资窗口重新打开，住房企业的大规模海外融资再次放开。

据了解，受疫情影响，春节后房地产企业海外融资普遍受阻。从3月底到5月初，上市房地产企业海外融资规模大幅下降。自6月份以来，上市房地产企业海外融资逐步恢复，7月份出现了一个小的高峰。自8月份以来，上市房地产企业海外融资一直保持较高水平。

销售正在放缓

《中国证券报》记者了解到，房地产上市企业加大了融资力度。一方面，他们欠房企的债务更多，“借旧换新”的压力更大；另一方面，它与住房企业面临的巨大销售压力和商业活动产生的现金流减少有关。

据住房项目人士透露，最近，由于南部地区降雨的影响，许多地区的房地产项目建设出现了放缓的迹象。在缓慢推进之后，8月份的销售受到了直接影响。

许多房地产企业也在最近的融资公告中披露了这一信息。以金融街为例，公司8月19日晚发布的《2020年向专业投资者公开发行公司债券募集说明书(第三期)》显示，2020年1月至3月，公司经营活动产生的净现金流量为-45.93亿元，去年同期为21.17亿元。下降的主要原因是受疫情影响，公司的销售签约和收款较去年同期下降，公司支付投标保证金的支出较去年同期增加。债券的部分偿债资金来自公司开发项目的销售收益和控股项目的经营收入。如果公司经营活动产生的净现金流量未来波动较大，将在一定程度上对公司的偿债能力产生不利影响。

公告显示，截至2020年7月末，金融街计息负债余额为948.04亿元，累计新增计息负债为78.53亿元，占公司2019年末净资产的20.15%。

市场人士指出，一旦未来融资收紧，受新规限制的房企可能会推迟或取消近期的土地投资计划；融资紧缩使得房地产企业销售支付端的压力急剧上升，房地产企业极有可能启动“加速销售模式”。