（财讯）翁玉耀到涵江区调研项目、慰问党员

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我上一次写关于杭州的文章是在4月2日，(杭州楼市调查:这个城市到处都是拆迁户，神话什么时候结束？)，我已经有四个多月没有写关于杭州的文章了，一些杭州粉丝向我抱怨他们的遭遇。让我来批评一下杭州的房地产市场。许多新建筑的中标率很低，而且一位数比比皆是。他找不到新房子，这让人心碎。

然而，新房的价格限制很苛刻。例如，钱江世纪城二手房的价格上限为3.5元每平方米10，000元，周边二手房的价格上限为48，000元每平方米。空房市的这种价差套利导致了98岁“急需”的老太太抢房子，这是我的批评所不能改变的，所以对我没有帮助。

因为这件事不能来得太快，在政策不变的情况下，新房是不允许上涨的，所以当二手房下跌时，与新房的差价逐渐缩小，套利的空房自然会消失。

前几天我去杭州出差，我真的进步了！

二手房已达到不能上涨的高水平，显示出下降的迹象。

随着大量拍卖和底价交易，土地价格大幅下跌，土地价格下跌了20%或30%。

然而，新屋市场有点晚了，因为供应暂时跟不上，价格上下颠倒，中标率低，买家还在抢房子。我担心这种现象会持续一段时间。

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我从中介处了解到，杭州基本上和厦门一样，老小的房子和普通的学校区的房子没有下降，而豪华的房子和学校区的房子相对比较牢固。

以前，房东的挂牌价格比较高。据中介统计，7月份以后，房价明显上涨。如果你想真诚地销售，你必须先降低价格，然后才能成交。主要原因是买家越来越少，而且显然有更多的人在看。

例如，在下沙地区，需求很大，大型公寓首先开始降价。虽然幅度不大，但一套50万的空议价房，一旦降价渠道打开，市场将很容易转向。

据《钱江晚报》报道，7月份二手房交易数据显示，70%的房价下跌。在丁桥，71%的二手房交易价格都在下降。

目前，营业额已经先下降了。根据透明销售网的数据，7月份杭州市区(包括富阳但不包括临安)二手房成交量为6809套，同比下降约30%，环比下降26%，创下今年3月以来的新低。

杭州市区(含富阳但不含临安)二手房月成交量趋势图(单位:套数)

当然，目前的成交量不是很低，去年第四季度二手房的成交量也很低，但我认为二手房的价格肯定在顶部，这是毋庸置疑的。

因为监管只会收紧，不会放松。

土地市场已经率先改变了！

二手房上市数量正在增加。7月中旬，杭州二手房交易监管服务平台的上市房屋数量约为7.2万套，到8月10日，该数量已增至近8.4万套。

这种情况有点像成都。由于空房在新房和二手房中的套利，投资者希望高价套现二手房，并在购买新房时碰碰运气，于是二手房集中销售，供过于求，于是他们开始降价。

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杭州的房地产市场已经发生了变化。

在2016年和2017年，土地国王一直在等待政府放松价格限制，试图提高售价。然而，土地价格非但没有等到春天，反而在下降，这意味着原来的土地国王不得不裸奔。

周边的临安，是第一个感受到冷空气的地方。与去年相比，今年的地价下降了10个百分点以上。4月份售出的金杯地块下降了17%，晋南宅基地被拍卖，随后大量土地以底价出售。

7月7日，良渚的一处高品质住宅区也被拍卖。

7月30日，萧山南部沃城的蜀山地块，经过两轮报价，仅售得13473元/㎡，比下一地块20060元/㎡的底价低了近30%。

8月6日，曲里(码头)以27923元/㎡的价格以12.7%的溢价获得神华青龙单元的宅基地。

该地块北侧为今年2月1日出售的神华码头家园，当时的底价为3.9万元/平方米。

因此，与前一次土地拍卖相比，按照3000元/平方米的建设成本计算，扣除政府上缴的公租房面积(占13.4%)，8月份土地价格下降了28%，降幅接近30%；即使按实际地价32708元/㎡计算，也下降了16%。

在神华板块的前两年，有几个地王的底价约为4万元，包括绿城沁园、荣鑫万科和古翠银秀，以及在九仓的两个地块。航放地块的底价也超过了3.7w元/㎡。目前，神华精装高层的最高限价约为47000-48000元/平方米，从未超过50000元/平方米。

东城区金茂大厦、龙湖大厦、槐矿大厦、三乡印象(000863)地块等城东建筑面积约3.6万平方米的土地，也超过了3.2万平方米，该地块目前最高销售价格为万科中央公园，约4万平方米，未超过此价格。

从奥体核心区到萧山市中心，萧山新建住宅的价格上限在32000/㎡- 35000/㎡之间，而荣鑫和恒大的地价都在30000以上，这也是火烤不舒服的地方。

在开发商和政府之间花了一年多的时间之后，价格限制是不可能放开的，只有那些在前期高价拿走土地的房企的利润被牺牲了。这不是拖延的方式，因为拖延的时间越长，财务成本就越高。

因此，开发商只能认输，用政府的价格限制来扭转按摩地的成本价。再也不可能像前两年那样充满热情地攫取土地了。

原因有很多，除了价格限制，现在金融去杠杆化，各种限制性资金不允许进入房地产市场，资金回笼缓慢，开发商的融资成本也高。前些年，四五个点的利息都是随便借的，但现在高利息已经达到十几个点了，很难借钱。此外，一些土地转让条件苛刻，商业比例大，需要各种自持比例。房企觉得自己赚不到钱，不敢轻易拿土地。

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土地价格的下降会进一步导致房价的下降吗？

这是个好问题，也是每个人都关心的问题。

我认为我们需要以不同的方式看待它。一个城市肯定会被分割。对于存在价格差异的行业和地区，如钱江世纪城和奥林匹克体育，我想目前很难看到新房价格下跌。

即使在申花区，地价下降了30%，底价也从4万降到了3万，但他的房价不能超过5万。如果使用市场价格，以前出售6万套房产没有问题，因为没有价格限制，出售6万套房产是为了清算。神华在限价条件下卖出4.8万股，实际上相当于神华板块降价20%。我认为地价下降30%并不意味着房价会下降30%。

随着二手房开始在高位盘整并呈下降趋势，申花板块的新房可能不会那么受欢迎，但价格可能不会降低。

对于没有价差、供应量大的板块，未来应该会有下行压力，主要是指偏远的郊区，比如临安。