（财讯）涵江区紧盯民生领域惩治“蝇腐蚁贪”

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作者张杠杆博弈

最近，由于房租飙升，几个微信团体一直在争吵。有人说资本推高了租金，政府必须干预；其他人说一切都由市场决定，政府的手应该尽可能地远离市场。

据最新消息，有关部门做了如下工作:8月21日，北京市住房和城乡建设委员会会同市公安局、市工商行政管理局、市非紧急救助服务中心等部门，依托北京12345政府服务热线开通了打击“黑中介”投诉举报专线，严厉打击扰乱租赁市场秩序、损害群众利益的行为。

北京市住房和城乡建设委员会会同银监局、市财政局、市税务局等部门，集中约谈了三大公寓等主要房屋租赁企业负责人，共同承诺落实“三不准”要求。

杠杆游戏很奇怪。其他国家对租赁市场的态度是什么，政府如何利用政策杠杆来稳定租金，或将其完全交给市场？在查阅了几个典型国家的相关文件后，似乎大多数国家都控制了租金价格。

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美国:实施“房租管制”和“房租稳定”政策

美国关于房屋租赁的法律法规比较健全，如《房租管制法》和《公寓法》，从各个方面保护了房客的权益。还有专门的住房法院来解决租房纠纷。

如果法院决定驱逐房客，必须由警察执行，房东和其他机构不得开始工作或威胁强迫他。美国的租户通常成立租户委员会，表达和维护租约中规定的健康、安全和其他权益。

公寓出租必须经过资格考试，包括收入、健康与安全、物业管理等。

根据纽约法律，房东必须将房租押金视为房客的信托基金，房东不能动用，但房东每年可以提取押金总额的1%作为管理费。

根据《住房法》，市场租金不能任意提高。

美国实行“住房租金控制”和“租金稳定”政策，以保护长期租户。在租金高的城市，实行最高租金控制和租金增长率控制，具体规则因州而异。

但总的方向是，在一定范围内，租金水平是由市场决定的，如果超过这个范围，就要实行租金管制。

此外，房东应该为租房押金开立一个特别账户。一年后这笔钱的利息将在房东和房客之间分成四或六份，并在收回租金时退还。

2

德国:解雇保护、住房补贴和税收激励

谈到稳定房地产市场，德国处于教科书般的水平。根据公共信息，在德国，住房拥有率为45%，55%的人口租房。

德国民法典中的《房屋租赁法》对租赁市场进行了规范，此后租赁市场不断调整和丰富。重点还在于保护租户的权利和利益，包括租金限制。

增加租金时，房东必须达到同类型住房的租金标准，租金15个月不变，目标租金不超过市政当局或其他城市的面积、设施、质量和地点。

租金在3年内不得增加超过20%。

相关统计显示，近年来一线城市平均租金涨幅高达20%，这在德国是不允许的。

《刑法》中的《经济犯罪法》规定，在租户面临困难的前提下，如果房东的目标租金超过当地租金标准的50%，房东可被判定为非法，并被判处不超过三年的监禁或罚款。情节特别严重的，最高刑期为10年监禁；

如果房东通过减少空的可用房间来变相使租金超出当地标准20%,他可能会被罚款50，000欧元。

此外，德国还向租房者提供住房补贴。政府为出租房提供融资支持、税收激励或直接补贴。

还值得一提的是，德国为租房者提供了了解合同的政策，具体来说，房东只有在基于合理权益的特定条件下才能终止合同。如果承租人违反合同，房东希望独立生活或与其他家庭成员一起生活，或者房东可以通过适当的住房开发获得显著的经济利益。

3

日本:租金在租赁期间不能调整，租房必须有担保人

日本租房的比例也很高。其中，日本60%以上的出租屋是由委托物业托管企业管理的，这与中国的长期租赁公寓企业相似。

在日本，租赁业已经形成了以资产管理公司为核心的专业租赁房开发、租赁、租赁后管理、租金担保和资产证券化的完整产业链。

在日本租赁市场上，房客与房东享有同等权利，他们对房客有很强的保护。

业主在租赁期内不能调整租金，但只能在两年期满后调整租金。如果你想收回房子，即使你有合法的理由，你也应该要求房客提前六个月归还房子。

为了防止租房者不付房租，租房者必须有担保人并填写经济收入等信息。如果房产中介和房东因为租房者不付房租而逃跑，他们会去找担保人。

4

中国:保护租户利益和稳定租金可以借鉴其他国家的经验

以上是美国、德国和日本这三个典型国家在租户保护和租金控制方面的一些政策。此外，例如在加拿大，法律规定房东或租赁合同不得要求房客支付预付租金支票，房东可以收到的保证金只能是一个月的租金，作为退房时最后一个月的租金。

至于加租，如果租的房子是旧楼，就有限制，如果是新楼，就没有限制。

房东每次提高租金，都只能是在房客搬进来12个月后，或者是最后一次提高租金后的12个月。此外，房东必须在提高租金前至少提前90天发出书面通知。

最便宜的是新加坡，那里近80%的居民住在公租房里，这与中国的公租房很相似，而且很稳定，很划算。

经过比较发现，严格管理租赁市场似乎是发达国家的主流，尤其是在保护承租人权益和稳定租金方面。

如今，在我国租房已经成为刚毕业的年轻人的主流选择，尤其是城市里的外来务工人员，租房比买房更有必要。租赁市场不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。我们在这方面做得还不够。

举例来说，廉价公屋的比例远低于新加坡，甚至香港。