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13日晚，北京住房公积金管理中心发布了几项重大政策。其中，《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》和《关于实施管理服务、优化经营环境、提高住房公积金归集服务水平的通知》将彻底改变未来市政管理公积金的提取和贷款方式。这些政策将于9月17日，也就是下周一正式实施。

据北京市住房公积金管理中心介绍，新政策的目的是坚持“住房是为了生活，不是为了投机”的定位，落实北京市城市总体规划的相关要求，积极引导市民合理消费住房，支持市民的基本住房需求，遏制投机性购房投资。

这项新政策与缴纳公积金的职工和用公积金贷款买房的家庭有很大关系。政策来得太突然了，几乎没有留给买家准备的时间。基金经理将详细解释政策。

焦点1:

公积金需要存11年才能借120万元

过去，公积金贷款的最高限额是120万元，存款时间的长短不会影响该数额；新政将贷款金额与借款人的住房公积金存款期限挂钩。

北京住房公积金管理中心相关负责人表示，为了体现制度的公平和公正，贷款额度为每存一年10万元，最高贷款额度为120万元。

在计算存款期限时，还有几种特殊情况。存款期不足一整年的，按一整年计算。例如，如果存款期为13个月，则计为两年，贷款额为20万元。此外，如果贷款申请人已婚，计算出的贷款金额将不相加，而是由存款期较长的配偶计算。

给我一颗栗子！如果你是一名22岁的大学毕业生，你将在就职后开始存入公积金。正常情况下，你可以借120多万元，需要存11年以上，也就是34年左右。“这主要是引导公民合理消费住房，实行‘租买并举’、‘先租后买’。”负责人说。

也要注意！存款期不足一整年的，按一整年计算。也就是说，当你已经支付了1年零1个月，确定你可以在支付了2年后再借20万元。

如果你是夫妻，如果你已经付了6年的押金，你能一起借120万元吗？

答案是否定的。根据新政，如果贷款申请人已婚，会计贷款金额应由支付时间较长的配偶计算。也就是说，如果丈夫7岁，妻子5岁，贷款只能是70万元。

此外，公积金的当期贷款额与存款额有关。新政实施后，原来的计算标准还有效吗？

答案仍然有效。也就是说，只有同时满足原始标准和当前生活标准，才能获得贷款金额。

焦点2:“第二套房”既有房子又有贷款

首先，“还房还贷”的政策会影响到准备用公积金贷款购买两套住房的北京居民。

在去年的“317”新政中，商业贷款实行了“房屋认可和贷款认可”，而公积金贷款只是“房屋认可”，即他们可以根据第一套房申请公积金贷款，而无需查看贷款记录。

在新政中，公积金贷款也实行“住房和贷款认可”。也就是说，如果购房者名下没有住房贷款记录(包括商业贷款和公积金贷款)，且本市没有住房，则按首套住房贷款政策办理；非第一套房而被批准为第二套房的，按第二套房贷款政策办理。如果它被批准拥有两个或更多的房子，将不发放贷款。

“贷款认定”是指中国人民银行信贷信息系统中全国范围内的个人住房贷款记录。也就是说，如果是在购房领域的贷款记录，它也将被认定为贷款记录。

具体适用的贷款政策见下表。

焦点3:公积金贷款首付款将增加

“住房贷款确认”主要影响首付比例和贷款利率。这一次，公积金贷款也调整了首付比例。

购买经济适用住房，首付款比例不低于20%；

首套住房为购买政策性住房等共有产权的，首付款比例不低于30%；

除政策性住房外，首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%。

购买普通自住住房和第二套住房，首付款比例不低于60%；购买非普通自住住房和第二套住房，首付款比例不得低于80%。

经过这次调整，公积金贷款和商业贷款的首付比例基本相同。实行相同的差别首付政策，对共有产权的政策性住房仍给予30%的较低首付比例。

因此，组合贷款的首付比例也有所提高。最初，组合贷款是基于高原则，即如果商业贷款的首付比率高于公积金贷款的首付比率，那么首付比率将根据商业贷款来决定。然而，在公积金贷款和商业贷款的首付比例调整后，首付比例是相同的，没有高原则，首付比例与原来的首付比例相同。

焦点4:

东、西城户籍购买郊区住房的贷款额度可提高20万

这一次，政策调整特别鼓励东、西部城市的户籍公民购买郊区住房。公积金贷款执行北京城市总体规划的相关要求，实行差别化贷款额度。

例如，一个夫妻户口在东城区或西城区的家庭，如果你在东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区(城市的第六区)以外购买第一套住房，最高贷款额可以增加20万元。也就是说，如果最高贷款可以是120万元，那么最高贷款可以是140万元。如果最高贷款额能达到70万元，那么最终贷款额能达到90万元。

夫妻一方在东城区或西城区登记，另一方在朝、海、冯、石登记的，在本市六区以外购买第一套住房时，最高贷款额可增加10万元。

但是，家庭上浮后的最终贷款金额应符合借款人月平均还款额不超过其月收入60%的标准所确定的贷款金额。

重点5:简化贷款申请材料的提交

此次公积金贷款进一步简化了贷款申请材料，提高了服务水平。

首先，要提交的贷款申请材料被简化。

受理公积金贷款申请时，只需保留购房合同原件(如不便提供原件，请提供复印件)和《异地职工住房公积金缴存及使用证明》原件。其余的贷款申请材料，如户口簿、身份证等，经核实后应保存在电子影像档案中。没有必要提交纸质副本。

此外，经批准后，贷款申请人与管理中心签订的贷款合同由原来的四份减少为三份，一份由贷款申请人、受委托办理贷款的银行和管理中心分别保存。

此外，借款人办理还款业务和变更扣款账户时，可根据需要到管理中心下的住房公积金贷款中心和附近的郊区管理部门办理。

焦点6:

公积金贷款的最长期限不得超过65年

这次公积金贷款还调整了贷款期限，最长的公积金贷款期限从70年改为65年。

原来，对于2017年3月18日(含)网上签约后的贷款，公积金贷款最长期限为70年，不超过25年。也就是说，如果是45岁，他可以借25年。

经此调整后，借款人的贷款期限可计算至借款人法定退休年龄后5年，原则上最长贷款期限不应超过65岁。贷款申请人已婚的，贷款期限按夫妻双方时间较长者计算。

据统计，目前公积金贷款的主要家庭是80后和90后，70后更少，60后更少。因此，贷款期限的调整对购房家庭影响不大。

同时，公积金贷款的每月还款额也有所调整。

因此，新政规定，在扣除基本生活费的前提下，等额本息还款法计算的月平均还款额不得超过借款人月收入的60%，并确定贷款金额和贷款期限。

焦点7:对所需需求的影响有多大？

中原地产首席分析师张大伟表示，公积金交易占比很低，平均在20%左右。在这一政策的影响下，估计至少有一半的需求将只选择商业贷款或全额支付。这项政策对急需贷款有很大影响，特别是对年轻人，他们原来的公积金贷款额度很小。根据这项政策，公积金将基本上留下急需的贷款。从住房和贷款确认的角度来看，公积金政策已经全面收紧。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，北京公积金政策的调整将进一步削弱需求。在二手房交易中，公积金贷款和商业贷款占组合贷款的大多数。虽然公积金贷款金额有限，但其利率较低，这可以帮助购房者减轻贷款压力。这是公积金制度设计的初衷。

在当前商业信贷紧缩的状态下，消费者的购买力受到限制。公积金政策的调整不仅会影响到低总价的需求市场，还会影响到中高档装修市场。据估计，北京房地产市场在第四季度的情况并不乐观。

从目前的市场情况来看，政策方面不需要进一步加强调控。根据壳牌研究院的真实数据数据库，今年上半年的3月、4月和5月二手房市场成交量有所回升，但仍处于中等水平。6月、7月和8月，二手房成交量持续下降，三个月累计下降46.2%。自调控以来，房价一直处于稳定阶段。新增房屋、游客和游客数量正在下降，市场整体表现相对较低。

易居研究院智库中心主任严跃进表示，北京公积金贷款政策的出台充分表明，房地产政策调控仍然比较严格，特别是结合公积金贷款的实际情况，政策内容相对收紧。这不仅符合公积金贷款政策，也符合房地产市场的调控内容。

第一项政策提到公积金贷款申请资格的概念。事实上，这是在公积金层面落实“房屋贷款认可”的内容。对于贷款，商业银行贷款和公积金贷款都属于贷款确认的范围。业主应该强调北京的住房情况。从这种情况来看，除非购房者在北京没有住房，也没有贷款，他们可以实行第一套房政策，否则会有贷款压力。此外，对于那些过去借钱然后还了贷款然后又买了新房子的人来说，这一次他们被定义为不能贷款的两栋以上的房子，这可能对一些住房改善需求有一定的影响。

该政策第2条提高了差别贷款的内容。其中，公积金的存期越长，贷款金额就越高，每年增加10万元。类似规定的影响是，在北京工作时间不长的购房者的贷款额实际上并不高。同时，政策规定，如果你从市区到北京郊区买房，如果你符合相关条件，公积金贷款的额度可以适当增加，这实际上与城市规划有关。北京目前的城市人口过于拥挤，非资本核心产业将在未来迁出。郊区公积金贷款等优惠政策实际上符合当前的产业结构调整。首付比例方面，包括经济适用房、共有产权房、普通房和非普通房，以及一套房和二套房，适用不同的首付比例。类似的规定也可能包括最近增加的交易，如共有财产住房，因此政策层面需要积极监管，这也是为了方便具体企业的运作。

保单第3条强调了保证的概念。其中，对于组合贷款，政策规定商业银行有协调的义务，即应督促开发商积极提供相关担保，确保商业银行贷款和公积金贷款获得相同的担保内容。

总体而言，北京现行政策的亮点在于，在郊区购房的城市居民可以享受增加公积金贷款额度的优惠待遇，这与北京产业结构调整和城市规划有关。类似的做法也值得中国其他城市借鉴。

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