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11月份，虽然各大房企销量有所增加，但淘汰率降至历史最低，百强房企同比增速继续下滑，财务压力加大。为此，各大房企纷纷进入“冬季模式”:一方面，自去年11月以来，房企已经筹集了大量资金，融资总额已超过1000亿元；另一方面，房企对征地更加谨慎，25家龙头房企连续三个月征地金额不足1000亿元。

根据最新数据，11月份，虽然各大房地产企业的销量都有所增加，但淘汰率却降至历史最低点。前100家房地产企业的同比增速继续下滑，财务压力加大。为此，各大房企纷纷进入“冬季模式”:一方面，自去年11月以来，房企已经筹集了大量资金，融资总额已超过1000亿元；另一方面，房企对征地更加谨慎，25家龙头房企连续三个月征地金额不足1000亿元。展望未来，业内人士指出，房地产企业销售增长同比下滑的可能性很高。

销售增长继续放缓

虽然年底房地产企业积极推市，但仍无法改变销售增长放缓的趋势。

据嘉里发布的数据显示，11月份房地产百强企业销售额达到8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月份下降了7.5个百分点。今年下半年以来，房地产百强企业销售额同比增速自7月份以来一直在下降。

虽然11月份前100名房地产企业销售额环比增长9%，结束了10月份环比增速下滑的局面，但民生证券指出，这主要是由于年底有大量房地产项目进入市场并积极推动市场。预计12月份的推进速度将与11月份持平，百强房地产企业销售额环比增速仍令人担忧。

在很大程度上，下降的利率打破了住房企业通过增加供应在年底反弹的希望。根据CICC对10个重点城市的统计，虽然11月份累计销售额同比增长45%，但销售淘汰率较10月份下降了6个百分点，至65%，降至历史最低水平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进预测，11月和12月，白城新建住宅存量将继续上升。这种库存趋势可能会迫使房地产企业主动降价，以加快可销售项目的销售，最终实现年度销售目标。

然而，克里表示，近一半的百强房地产企业提出了2018年的年度销售目标。截至11月底，虽然有近10家房地产企业提前完成了年度任务，但由于年末市场低迷，企业新项目淘汰率普遍低于预期，许多企业难以完成年度目标。

“像万科和碧桂园这样的领先房地产企业现在没有提及销售目标，但它们更追求未来的高质量增长。然而，仍有许多房地产企业把销售增长放在首位。近年来，他们的发展更加激进，增长目标超过50%。对他们来说，年底的压力非常大。”北京一家中型房屋公司的负责人说。

“冬季模式”已打开

销售增速持续放缓，迫使房企开源节流，开启“冬季模式”:一方面，自11月以来，各大房企加大了融资力度；另一方面，房地产公司在收购土地时变得更加谨慎。

11月以来，房企掀起了新一轮融资高潮:保利地产(600048，股市)获批100亿元可持续中期票据，碧桂园计划发行可转换债券募集10亿美元，恒大发行10亿美元优先票据，华夏幸福(600340，股市)发行80亿美元企业债券...粗略统计，不计ipo，11月份房企融资额已超过1000亿元。

融资成本不可低估，许多房企的融资成本在10%左右。例如，10月31日，恒大宣布将发行总额为18亿美元的优先票据，其中5年期票据的利率高达13.75%。红阳地产上市以来发行的首笔债券年利率为13.5%。

相对而言，国有企业融资更为从容。北京一家国有房地产企业的负责人告诉《中国证券报》:“今年，国资委要求我们降低负债率，所以我们的融资不急，负债率在78%左右，融资成本在5.3%左右。融资渠道包括美元债券、公司债券、永久债券和低成本保险融资。”

在土地收购方面，中原地产的数据显示，从9月到11月，25家领先房地产企业的土地收购总额分别为767亿元、720亿元和394亿元，连续三个月低于1000亿元，为四年来首次。2018年之前，主要房地产企业每月获得的土地数量在1200亿至2000亿元之间。

“虽然一线和二线城市的土地供应大幅增加，但大多数都是积极参与土地市场的国有企业。目前，大部分地块都有各种配套要求，限价令、限售令等政策使得一线、二线城市的龙头房企在土地招标拍卖市场上拿地的热情大幅下降。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

与此同时，万科等领先房地产企业的征地模式也发生了变化。例如，去年10月，万科以32.34亿元的价格收购了华夏幸福旗下多家房地产项目公司80%的股权，11月，万科以3.55亿元的价格收购了嘉凯诚旗下四家房地产项目公司100%的股权和一家房地产项目公司75%的股权。

调节的频率降低了

在经历了惨淡的11月之后，房企在12月迎来了一场年终决战，但在多重压力下，前景并不乐观。

“后续市场将逐步进入供应增加周期。最近，之前支撑整体市场上涨的三线城市房地产市场显示出微弱的上涨，而热门的一线和二线城市也显示出整体降温。在债务偿还压力加大和项目放缓的背景下，住房企业可能会选择以交换价格来确保资金周转和销售目标。”张大伟认为。

唯一的好消息是监管政策和措施的频率降低了。中原地产数据显示，今年前10个月调控总量高达410倍，同比增长超过80%。即使10月份有国庆假期，调控次数仍高达24次，但调控次数已降至11月份的20次。

张大伟认为，11月份调整数量下降的原因是房地产市场的增长速度明显放缓；另一方面，自今年年初以来，各地调控政策的实施一直非常严格，而the/きだよきだよききだよきききだよ/is的调控力度不是很大。

华创证券认为，目前的调控政策已经取得成效，很难进一步收紧政策。与此同时，经济面临下行压力，因此保持稳定更为关键。

然而，接受《中国证券报》采访的业内人士普遍认为，短期内放松楼市调控政策的可能性非常小。

招商证券(600999)表示，目前的房地产政策是一种“社会舞步”节奏:随着宏观经济下滑，政策幅度继续提高，但行业很难有全球性的放松政策。行业政策跟随经济变化，微调行业节奏，可以用“你走得更远，我退一步”来形容。目前，短期行政控制措施难以立即撤销，长期机制难以迅速启动。

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