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最近，美国抵押贷款利率再次达到七年来的最高水平，市场对美国房地产市场的讨论也逐渐升温。

据海外媒体报道，随着美联储数次加息，美国整体利率环境有所收紧，抵押贷款利率也呈现上升趋势。根据市场数据，美国30年期住宅抵押贷款利率接近5%。市场数据还显示，在2008年金融危机爆发前的大部分时间里，美国的抵押贷款利率徘徊在5%至7%之间。然而，对于习惯于获得4%或更低抵押贷款的美国购房者来说，接近5%的贷款利率让他们措手不及。

房利美(Fannie Mae)首席经济学家道格邓肯(Doug duncan)指出，不断上升的抵押贷款利率和不断上涨的房价拖累了美国房地产市场，但与金融危机前的历史性崩盘相比，目前的美国房地产市场并没有下跌太多空空间。

然而，覆盖美国20个主要城市的凯斯席勒房价指数(case-shiller house price index)7月份的年化增长率为6%，同比增长5.92%，这是自去年8月以来的最低增长率，远低于6.2%的市场预期。此外，8月份美国二手房销量连续6个月同比下降，这是美国房地产市场放缓的最新信号。

此外，不断上涨的房价和不断上升的抵押贷款利率不仅挫伤了首次购房者的积极性，也使“房价的可承受性”成为一场危机。根据数据提供商attom data solutions发布的报告，2018年第三季度美国的住宅可负担性指数为92，低于第二季度的95和去年同期的102，创下2008年第三季度以来的新低。与此同时，2018年第三季度，美国房价中位数为25万美元，同比增长6%，是平均工资增长率的两倍。自2012年第一季度触底以来，美国房价中值增长了76%，而同期平均周薪仅增长了17%。

zillow的高级经济学家Aaron terrazas说，美国的失业率接近历史最低水平，工资增长稳定，通货膨胀率保持在理想水平，因此美联储提高短期利率的决定符合市场预期。2018年，美国购房者发现，与几年前的低谷相比，抵押贷款利率大幅上升。大多数购房者可以在更大程度上承担利率上调带来的成本增加，但在某个时点，高房价和高利率将开始限制一些购房者的消费能力。美国西部最大的独立房地产公司Windermere的首席经济学家马修加德纳(Matthew gardner)表示，在收入赶上之前，美国住房价值的增长可能会放缓。

美国全国房地产经纪人协会(nar)此前发布了一份关于美国住宅市场国际买家的报告，显示在2017年4月至2018年3月的一年中，面向国际买家的美国住宅销量同比下降了21%。外国买家占现有1.6万亿美元房屋销售额的8%，低于一年前的10%。值得注意的是，超过一半的中国、加拿大和英国买家都是用现金买房的。一些分析师表示，由于大部分外国买家在美国买房都是用现金，今年上升的抵押贷款利率对他们产生了积极影响，但当前美国政策和利率环境对外国买家投资的影响不容忽视。(吴家明)