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冯仑:只有看到趋势，我们才能规划未来

资料来源:牛

日前，冯舒在回答中国企业家协会朋友的提问时，分享了他对房地产行业发展阶段的理解、对房地产未来发展的判断以及对下半年经济的看法。一些内容已经被我们的朋友整理出来并与大家分享。

问:你如何判断房地产的发展趋势？

冯舒:事实上，企业家最难的事情就是展望未来。因为今天的决定决定了你的未来是好是坏，以及企业是生是死。每个人心中都有不同的未来，他们做出的决定和设定的方向会导致不同的最终结果。事实上，即使在同一个行业，我们看到的企业也有不同的未来。谁对谁错没有绝对的标准。谁活得好，活得久，谁就是对的，不管他们怎么做，他们都有自己的理由。

一般来说，当我想到这些事情的时候，我不会真的环顾四周。我只是看看历史。例如，如果一个孩子不知道如何娶一个媳妇，那么读一个成人的故事。读完之后，他会娶一个媳妇，所以我有一个‘愚蠢的把戏’，那就是直接看历史。

最近，我出国近50或60次，我一直在观察发达经济体企业在过去十或二十年的经验。我基本上用这个作为判断的参考。例如，当国内生产总值达到人们所做的，然后与国内生产总值水平比较，我会做我应该做的。通常，当人均国内生产总值在2000至8000美元之间时，住房增长最快，这是赚大钱的时候。第二次世界大战后，从美国到欧洲、日本和韩国，你都经历过这种情况，所以如果你想找到今天转型的方向，你应该去人均国内生产总值开始上升的地方，比如金边和曼谷，闭着眼睛买土地建房肯定没问题。这是一个规则，整个世界可能永远不会跑出这个圈子。

人均国内生产总值已经达到10000美元，住房怎么办？办公楼、酒店、购物中心、医疗保健、物流和仓储，以及住宅以外的公共财产。这些范畴是什么样的逻辑？做什么，先做什么，后做什么，用什么投资方法？我要找到理解这些事情的方法，并根据它们做出决定。这相当于在五岁的时候阅读所有关于成年人的东西，然后坠入爱河，独自生活，所有这些都是根据这个姿势。

问:你如何规划房地产的未来方向？

冯舒:根据这些研究，经过考虑，我们的目标是未来十年新房地产的布局。现在有四个方向，一个是最大化单一产品。它可以快速迭代、复制和扩展规模，同时降低系统成本。包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、城市公寓等。二是以经营为核心的资产管理业务。关注健康，与养老、分娩中心、医疗中心、诊所等运营单位合作。第三，房地产投资银行。利用房地产投资银行帮助项目融资、并购、资产证券化等。第四，房地产科技企业投资。我们发现最近美国在房地产技术上的投资已经翻了一倍多，而且房地产技术企业发展的非常快，所以在投资领域，我们只投了这条轨道。

这听起来和传统的房地产很不一样，所以让我们集中精力积累三到五年。一般来说，这些都是面向未来的房地产。最近，美国国有企业将区块链和智能合同应用于房地产，解决了许多问题。然而，高科技和科技不是我们擅长的。理解并不重要，但最重要的是注意它能做什么。作为买方和卖方，只要知道它能做什么，能给我们带来什么创新机会，然后在这方面投资。

问:你认为住宅外的房地产投资怎么样？

冯叔叔:将来除了住宅以外，商业地产怎么办？当然，你不能全部做到。例如，物流和仓储，为什么？我们赚了几百万平方米，后来卖给了ProLogis，因为最后竞争很激烈，所以我们划掉了，不再做了。

根据租金回报，中国只有两三个城市可以建办公楼。大多数城市都被卖掉了，就像房子一样，反正都被卖掉了。在国际上，大规模持有写字楼并不是私人房地产企业的事情，它们是资产管理者，而不是最终所有者。不能成为未来大型资产的所有者，那我们为什么要回到盖楼？因为我们是工匠和工人。成为像特朗普一样的收费开发商。如果你让我用这种技巧出租办公楼，你会给我多少钱？但这栋楼可能属于一家保险公司。

度假酒店不是我们能做的。为什么？成为一家酒店需要长期资本。当然，海南的一些人在早期购买分时度假，然后卖掉它，赚了钱。根据高盛给出的房地产收益曲线，从高到低，最高的是不良资产，最低的是大宗码头和仓库，第二低的是酒店。因为纯酒店是按床板出售的，所以私营企业的资本成本高达12%和15%，所以做这些事情是不可能赚钱的。

根据中国近年来的投资，购物中心赚不到钱。外商投资这种房地产是非常专业的。投资、开发和运营是三个独立的角色，但它们与开发是统一的。发展是导演和制片人，投资是先进和低成本，经营是专业的管理团队。在中国建一个购物中心，吸引投资，销售商品，同时做多个专业，回报率肯定会很低，而且还是不好。中国最好的两个企业，skp是150亿，南京德姬是120亿。老板致力于一件事，一栋建筑，并找出了许多门道。民营房地产企业做不到这一点，或者做一个也可以，但不可能一直做下去。

所以我最终选择了医疗保健。未来，医疗保健市场非常大，有20万亿元，其中一半是私人的。在医疗市场上，所有致命的器官都由公众管理。开颅术、开胸术和癌症治疗都是公共事务；然而，所有这些致命的器官都是私人管理的，如胳膊和腿、面部特征、整形和生殖。

问:你对最近频繁的监管有何看法？

冯叔叔:在过去的十年里，房子赚的钱最多，所以每个人都很难不买房子。在过去，只要有一个房间，他们几乎都赚钱。在过去的十年里，很少有人说他们在买房时赔钱了。买房挣钱太普遍了，财富效应太大了，所以每个人都热衷于买房，这也是普通人(603883)在经济增长中分享的好处。

至于监管，我认为很难说许多决定是对还是错，关键是要使它们长期有效。短期监管过于频繁，因此政策很容易相互矛盾，也很容易让每个人都感到困惑。市场仍然主要由预期来管理。我们的决定和战略需要三到五年才能生效。出售房产将改变销售方式，这可能在明天生效。然而，如果长期决策变化太频繁，每个人都会跟随它空.

我有一个朋友说话非常生动。他说他依靠三种方式做生意。首先，不要问医生你是否生病了。当他生病的时候，他去了医院，因为卖药的找了医生，所以他总是看越来越多的医生。第二，不用问政府就能赚钱。在做了30年的企业之后，他发现政府要求他做的所有体面的项目都丢了。不要要求政府赚钱，只要问市场，不要要求政府讲一个好故事，你就会去做。第三，泡妞，不要问你的妻子。你很难回家和你妻子讨论这件事。我认为这三次经历有些道理。现在，有很多东西，如特色城镇，工业城镇和购买力平价。我们仍然必须考虑我们是否能做得好并赚钱。

问:谈了这么多关于房地产的话题，让我们谈一些更宏观的东西。你认为下半年经济会好转吗？

冯舒:金融市场现在是“去杠杆化和严格监管”。最近，出现了一些微调，要求“精确去杠杆化”，主要针对地方政府和国有企业。不久前，去杠杆化让私营企业和私人资本感到不安，因此微调被称为“精确去杠杆化”。但“严格监管”实际上受到了私营企业的影响。例如，发行债券时，私营企业不能发行，贷款也不开放。因此，预测市场信号，金融机构大多是民营企业。如果正确的话，“精确去杠杆化”有利于民营企业，“严格监管”主要是对民营企业进行更严格的限制。

如果经济发展顺利或不顺利，我们应该看什么？我认为事情应该就这么简单。用西方经济学来分析尤其简单。经济是好的。首先，就业增加，然后收入增加，然后消费增加，投资增加。那么经济是好的。如果经济状况良好，货币将会升值，汇率将会上升，因此出口必须具有竞争力，并推动行业的技术进步。如果经济不好，那就把它倒过来。因此，通过这种方式，经济好坏一目了然。

事实上，从我们的直觉理解，经济是好的，只有三件事，第一，员工加薪；第二，老板赚钱；第三，公共福利有所改善，一般福利有所增加。一个好的经济必须意味着这三样东西都是好的。如果就业没有增加，员工没有加薪，老板没有赚钱，没有分红，股票仍然一团糟，国家税收没有增加，公共福利就不会好。那些“好于预期”和“在结构调整中取得阶段性胜利”的人都是文字游戏。

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