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随着德信中国在杭州向香港联交所提交上市申请，今年拟在港上市的内地中小房企数量增至8家，这是内地第三家拟在20天内在港上市的中小房企。背后是内地房地产市场的持续调控政策，房地产行业的资金越来越紧张。

随着德信中国在杭州向香港联交所提交上市申请，今年拟在港上市的内地中小房企数量增至8家，这是内地第三家拟在20天内在港上市的中小房企。背后是内地房地产市场的持续调控政策，房地产行业的资金越来越紧张。有趣的是，虽然内地的中小型房屋企业正聚集在香港上市和融资，但它们已准备好继续扩张。综合实力居前10位的住宅企业，占2017年百强企业总销售额的50.2%，正以速度控制和多元化发展。

三家房地产公司计划20天内在香港上市

随融资渠道收窄，内地中小型房屋企业已将目光投向香港资本市场。8月30日、9月12日和9月18日，短短20天内，河南恒达集团、南京殷诚国际、杭州德信中国在HKEx网站上披露了招股说明书。

详细调查这三家房地产企业2015年、2016年和2017年的收入，最高的是德信中国，分别为56.95亿元、69.8亿元和65.54亿元；最低的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元和15.5亿元；殷诚国际以20.9亿元、25.02亿元和46.75亿元位列中间。

虽然没有一项收入超过100亿元，但负债率并不低。招股说明书显示，2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%和406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%和275.7%，殷诚国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%和284.9%

这三家房地产企业的融资目的几乎相同，主要是用于偿还欠款、获取土地或开发房地产。其中，德信中国计划将募集资金的60%用于开发部分现有房地产项目，约30%用于潜在房地产开发项目的征地和建设成本，其余10%用于一般公司和营运资金；殷诚国际筹集的资金将主要用于开发房地产项目的建设成本，偿还部分或全部现有银行及其他贷款；恒达集团筹集的资金主要用于开发现有项目，以及公司潜在开发项目的征地和建设费用。

只有一家公司在前8个月成功上市

随着内地楼市调控政策的收紧和房地产行业融资渠道的收窄，中小房企选择登陆香港资本市场是一种融资方式，但今年成功率不高。

据统计，今年以来，在8家申请在香港交易所上市的内地房地产企业中，只有南京鸿阳地产成功登陆港股。4月4日，鸿阳地产向香港证券交易所提交了首次公开募股招股说明书，三个月后香港证券交易所正式上市。在排队等候的其他7家中小房企中，大发置业集团有限公司4月26日披露了招股说明书，目前还没有启动的迹象；恒大集团已经第三次申请在香港上市。前两次是2017年6月9日和今年3月1日；美的地产和万诚控股分别于5月31日和7月3日向HKEx提交了招股说明书。

根据香港联交所的惯例，上市公司在提交首次公开招股申请后，有半年的期限回答监管当局的问题。如果在6个月内没有完成对HKEx问题的反馈，申请材料将自动失效。要继续上市进程，企业必须重新提交材料。根据公开数据，2017年有338家公司申请在香港证券交易所上市，截至2018年8月31日，共有230家上市公司。

一位投资银行家告诉记者，内地对房地产行业的监管没有放松的迹象，这增加了有意在港上市的中小房企发展前景的不确定性，也可能影响HKEx对中小房企在内地上市规模和数量的控制。

不过，也有业内人士表示，HKEx对公司的合规性要求较高，只要符合港股上市要求，基本上可以上市，只是等待时间较长。

领先的房地产公司寻求多元化

中小房企在香港排队上市融资并准备继续扩张的同时，综合实力占2017年百强企业总销售额50.2%的前10家房企正在可控速度、多元化发展。

首先看看领先的老板碧桂园。今年上半年，碧桂园售出4389万平方米，占全国商品房销售面积的5.69%。正是这样一家巨无霸公司故意放慢了今年的扩张速度。以土地收购为例，今年上半年土地购销比例(土地收购金额/销售金额)为34.8%，去年同期为44.8%；去年上半年，征地均价为3406元/平方米，但今年上半年降至2387元/平方米。

以稳定著称的万科地产，上半年销售额同比增长近300亿元，但土地收购金额仅增长40亿元，平均价格同比下降413.8元/平方米。万科董事会主席于亮在9月份的一次内部讲话中表示，房地产行业的转折点已经到来。万科在这一时期应该做的是“汇聚”和“聚焦”，最终目标是“生活”。

为了“活下去”，那些有真金白银的领先房地产企业已经开始走多元化之路，一个显著的特点就是更名。9月13日，保利地产(600048)宣布将其名称从“保利地产(集团)有限公司”变更为“保利发展控股集团有限公司”。据不完全统计，今年以来，施琅地产、龙湖地产等7家房地产企业更名。

显然，房地产企业更名不是“去房地产”，而是检验水的多元化。2018年，万科的新业务如商业开发和运营、物流和仓储服务、度假休闲、养老、教育和产业办公等正在落地，这些业务大多是围绕房地产开发布局的相关产业。保利将战略定位从“房地产生态链综合投资运营平台”提升为“房地产生态发展平台”，形成了保利金融、保利科创、保利建筑、保利地产、保利经纪、保利商务、保利公寓、保利展览、保利旅游、保利医疗、保利教育等11个与保利地产并行发展的业务单元。

种种迹象表明，房地产高速增长的时代已经结束，未来房地产企业更多的利润可能来自多元化发展。

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