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9月27日，在以“大城市无国界”为主题的第八届中国价值地产年会上，国家商报和中国指数研究院发布了《2018年中国城市价值白皮书》(以下简称《白皮书》)，深入分析了中国城市格局和城市群价值的变化，揭示了新时期住宅企业的市场趋势和新的战略机遇。

“与前几年相比，今年白皮书的最大亮点是从人口、工业、交通等方面对城市群进行了深入研究。尤其是对行业的关注关系到一个城市的未来发展。”中国指数研究院三房互联网集团上海区域总经理张志杰说。|

大成

经济增长的重要引擎，房地产的主战场

中国核心城市群的空格局逐渐清晰:“一带一路”建设、京津冀协调发展和长江经济带发展三大战略的重叠区域将是未来发展潜力最大的区域。长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、成渝和长江中游位于三大战略重叠区，是目前中国最具潜力的城市群。

五大超级城市群:11%的土地面积贡献了55%的经济规模

《白皮书》系统总结了五大超级城市群的格局和产业特征:京津冀城市群发展潜力突出；珠江三角洲城市群是海上丝绸之路的核心区域，承担着对外开放和创新升级的使命；长江三角洲城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇点；长江中游城市群是东、中、西部地区产业转移最重要的横向通道；成渝城市群作为西部大开发的重要平台，在长江经济带中具有战略支撑作用。

其中，五大超级城市群以11%的土地面积和47%的商品房销售面积贡献了55%的经济规模，是中国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。

白皮书指出，长江三角洲、珠江三角洲和京津冀城市群在综合发展水平上具有绝对优势，在未来仍将是中国经济发展的领头羊。

城市群产业结构:军阀争霸

在京津冀城市群中，北京作为科技创新中心，具有人才和研发优势。目前主要以生产性服务业和总部经济为基础，未来将重点发展“知识型+服务型”经济；天津依托港口和沿海地区优势，发展“加工型+服务型”经济，建成高端装备、新一代信息技术、汽车等6个5000亿级优势产业集群；河北省利用其人口规模和重工业优势，未来的产业重点是培育装备制造业等新兴产业，改造钢铁、石化等传统产业，发展贸易和物流。

长三角城市群被称为“制造业高地”，其中上海作为资源配置中心和科技高地，技术和品牌优势日益突出；杭州、南京等区域性中心城市的地位不断提高。杭州是中国最重要的电子商务中心，南京是电子信息交流和高等教育科技基地；苏锡常主要与上海对接，形成先进的制造业和现代服务业集群。宁波依托枢纽港地位，经济实力显著增强；安徽省的许多城市将从工业企业中受益匪浅，因为它们将融入长三角城市群。

房地产市场表现:长三角城市群投资比例占全国总量的15%以上

长三角城市群的投资和销售规模明显高于其他城市群，中国房地产投资和商品房销售面积占比超过15%。

长江中游、成渝和中原城市群的商品房销售面积均超过1.6亿平方米，新建住宅市场规模较大。

珠江三角洲和京津冀城市群受房价和地价影响较大。虽然销售面积小于中西部城市群，但投资比重相对较高。

无限的

住宅企业的多元化布局仍“在路上”

张志杰指出，“在转型过程中，房地产企业的多元化布局仍存在许多不确定性。”

“事实上，房地产行业过去简单而粗鲁。随着市场的不断深化，企业在服务和运营方面还存在许多不足。《白皮书》分析了行业的发展趋势和方向，为房地产企业根据自身优势和特点进行实践提供了参考张志杰说。

数十亿企业的差异化和转型

《白皮书》显示，不同规模的房地产企业发展路径呈现出不同的差异化趋势:大企业继续增加增量市场份额或改造综合开发运营商，实现产融结合；中型企业，同时扩大新住房的开发和销售规模，提高分部门的业务能力，振兴现有资产；小企业将转变为股票市场的服务提供商。

住宅企业的多元化发展导致了许多热点。十亿规模企业纵向挖掘互联网家装、社区服务等以生活服务为导向的附加服务潜力，开辟上下游产业链，依托基于平台的发展模式优势形成产业集聚效益。

从横向看，数百亿企业遵守优惠政策，抓住资本参与的机会。在空房市逐渐达到顶峰的背景下，他们专注于长期租赁公寓、养老、文化旅游等存量经营领域，而特色城镇成为企业追求新型城镇化增量空房市的重要选择。

挖掘新市场的潜力

在房地产向新时代转型升级的过程中，长期租赁公寓、商业地产、工业地产、养老地产等特色地产领域成为住宅企业挖掘多元化潜力、打造闭环产业链、实现产业协调发展的新的产业价值出口。

白皮书显示，目前中国租赁市场规模约为1.38万亿元，租赁人口比例为13%，远低于美国等发达国家。预计到2020年，租赁市场规模将达到1.71万亿元。

目前，租赁市场机构的普及率较低。作为一个处于风口浪尖的市场，长期租赁公寓已经成为一个新的战场，拥有巨大的市场空空间和大量的政策红利，吸引着各种“王子”如房企和运营商的强势布局。

然而，长期租赁公寓领域又如何能领先呢？如何解决利润的痛点？《白皮书》研究了优秀企业在项目获取、开发、营销、运营和退出的整个产业链，分析了长期租赁公寓项目运营各环节的得失，为后来者实现收益最大化、优化成本管理和实现现金流提供了价值参考。

商业地产受益于实体零售复苏和双创新政策等有利因素，并逐渐从电子商务和高库存的影响中恢复，销售呈现高增长率。优秀的商业地产企业可以通过优化布局和升级产品形式来满足商业消费转型升级下的新需求。

编辑陈梦愉