（车讯）为什么需要做动平衡？你真的了解吗？

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山东省威海市所属的乳山市，位于青岛、威海和烟台的腹地，以海景房闻名全国。然而，最近，乳山市通过在海景客房里出售“卷心菜价格”进行了一场热卖。

那里的海景房间价格是多少？央视财经记者来到乳山进行了实地考察。

山东乳山:新房子的平均价格超过1万英镑。二手房价格几乎“对折”

走在乳山银滩旅游度假区的街道上，你可以看到各种海景客房的销售中心和房屋中介。记者从几个销售中心了解到，新房的价格一般都在每平方米7000元以上，有些新开的楼盘甚至超过每平方米10000元。

与二手房价格相比，平均价格仅为每平方米4000多元，而一些二手房由于位置偏远，施工较早，单价低至每平方米2000元。

此外，在采访中，记者还注意到，同一房地产的价格，二手房和二手房有很大的不同。在乳山银滩的一个销售中心，工作人员介绍说，该项目的二期高层住宅楼将于2015年交付使用，目前有些房子还没有售出。

根据中国房地产超市网的数据，乳山市二手房平均价格约为4300元/平方米，比2014年12月的2900元/平方米高出1400多元。目前，在乳山市银潭旅游度假区，由于征地成本和建设成本的增加，新房价格在每平方米7000元至10000元之间，二手房价格变化很大。

上海亿居房地产研究所所长严跃进:近两年来，持续的投资引发了一些房产的大量投机性投资，二手房越来越多，这将对二手房价格产生一定的影响。

山东大学威海市营销管理研究中心副主任姜守芬:由于价格上涨相对较慢，如果买家出于投资目的投资房地产，我相信你会失望的。

山东省乳山市:新房子的销售只被个人游客拒绝

尽管乳山二手房出售的白菜价格被夸大了，但新房和二手房的价格差距不容忽视。那么是什么导致了这种情况，是什么导致乳山新房子的价格保持稳定？

在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到，全国各地的公交车上都挂着各种房地产公司的横幅，这些房地产公司是当地居民中的看房群体。

组织来自全国各地的“观摩团”来下订单是银滩新房子销售的唯一秘密。他们中的大多数人通过度假和养老来宣传海景房子，只支付少量的钱来支付差旅费、食宿费等费用。一般来说，参观完主要景点后，他们会直接去各自的销售中心看房。

山东省乳山市一个销售中心的工作人员:一般来说，一周有三辆车，一辆车有四五十个人，可以卖五六套。

与参观小组相比，FIT在一些新大楼的销售办公室显然不受欢迎。在位于乳山银滩的许多销售中心，记者想将该房屋视为购房者，但在进入售楼处门前，他被工作人员拦住，并被告知不要接受个人客户。

多年来，乳山银滩房地产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式。新房的销售主要是基于来自世界各地的参观团体，而二手房市场主要是基于其他个人客户和游客。这也是新房价格和二手房价格相差很大的原因之一。

山东省乳山市的一名房屋中介工作人员:新房子不接受个人客户的原因是个人客户流动性太强。

山东省乳山市一家房屋中介机构的一名工作人员表示:周六将会有很多大巴旅游，其他地方的大巴将被拉到一个新的社区。只有在这个面板里，你才不会知道银潭外二手房的信息，这取决于住户对情况的无知。

山东省乳山市:配套设施不足、海景房供过于求的局面已不复存在

记者了解到，乳山银滩95%以上的海景客房都卖给了外国买家。房地产投机者撤离后，二手房市场的供过于求也导致房价和新房价格严重脱轨。此外，由于缺乏配套设施，空的购买率很高，当地海景客房的热度逐渐消退。

随着夏季的到来，乳山银滩也迎来了人流最大的季节。晚上8点，在乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到周围社区的亮灯房间很少，有些街道甚至没有路灯。

据了解，1983年7月是乳山银山各社区入住率最高的季节，基本达到30%-50%，而冬季入住率不到10%。

北京购房者曹女士:主要原因是发展缓慢。我们已经在家里安装了暖气，但我们从未提供暖气。我们还问了物业，说入住率低，但他就是不送暖气。

记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。自2014年以来，房地产开发投资开始大幅下降。2014年，全市房地产开发投资36.32亿元，同比下降52.46%。2018年，乳山房地产开发投资23.38亿元。在采访中，记者发现许多房产已经有四五年没有被清算了，甚至有些房产还在出售十年。

据业内人士透露，尽管近年来乳山市政府也在不断完善基础设施建设，但乳山作为一个县级市的房地产市场需求仍然有限。北方许多沿海城市将海景房和老年房作为房地产的卖点，将短期旅游住宅需求延伸至全年。过度开采之后，将会出现供过于求的局面。

上海亿居房地产研究所所长严跃进:近年来，沿海的一些项目被过度开发，不仅乳山，北部的一些城市也是如此。这两年，他们将面临如此大的风险，以至于需求没有想象的那么大。